收益率要和同 WALE 的曲线值比
Week 9 的 lecture 用一条拟合曲线给办公楼定价。横轴是 WALE (Weighted Average Lease Expiry)，也就是各租户剩余租约年限的加权平均；纵轴是市场对这个租约长度要求的收益率。用 2017 年 Canberra 办公楼拟合出来的这条线，WALE 为 0 时约 14%，WALE 5 附近约 7.5%，WALE 8 附近约 7%，WALE 30 约 6.2%。租约越长，合同租金收入越确定，买家要求的收益率就越低，下降几乎都发生在前五年。
因为这条线有斜率，WALE 不同的两栋楼各自该有的收益率本来就不同，两个收益率直接相比得不出结论。下面用一条示例曲线算两栋楼，这条曲线在 WALE 2、4、6、8、10 年的读数分别是 9.40%、7.90%、7.20%、6.90%、6.75%，两栋楼的年净租金都设为 AUD 10,000,000：
| 项目 | 楼 A | 楼 B |
|---|---|---|
| WALE | 10 年 | 2 年 |
| 曲线上的收益率 | 6.75% | 9.40% |
| 实际初始收益率 | 7.00% | 8.80% |
| 成交价 | 142,857,143 | 113,636,364 |
| 曲线隐含价 | 148,148,148 | 106,382,979 |
| 成交价与曲线隐含价的差 | 少 5,291,005 | 多 7,253,385 |
| 判断 | 折价 | 溢价 |
楼 A 的收益率 7.00% 低于楼 B 的 8.80%，成交价也更高。但楼 A 的 7.00% 高于它自己 WALE 对应的 6.75%，同样的租金卖出了低于曲线隐含价的价格，所以是折价 (discount)。楼 B 的 8.80% 低于它对应的 9.40%，所以是溢价 (premium)。
判断时按这个顺序做：在曲线上读出这栋楼自己 WALE 对应的收益率，和实际初始收益率比较，再用租金除以收益率把差距换成金额。写百分比时要写明基准，楼 A 少的 5,291,005 占曲线隐含价的 3.57%，占成交价的 3.70%。差距还要归到一个具体原因：lecture 里 Anzac Park West 的折价来自 heritage 登记、leasehold 产权和混合用途审批，50 Marcus Clarke Street 的 6.13% 对曲线 7.08%，溢价归到买家需求。
