📌 用大白话说：分子是别人签字答应付给你的钱——借款人的月供、租户的租金、REIT 的租金收入；分母是市场对「这笔钱到底稳不稳」开出的价码。两份占 65% 的 Project 要你交的，正好就是这两样东西各自的来历。

这条线同时接住两份报告的官方要求：Stage 1 做住宅估值、Stage 2 做商业地产估值，两份都问同一件事——justify how and why they adjust the cash flow forecasts 管的是分子，explain their methodology for arriving at a specific value 管的是分母。你练的其实就是同一个结构在不同资产上的反复运用，每一周换一个对象，除法本身没变。先把这条线认清楚，后面不管碰到哪一周的内容，你都知道当前这一步在拆分子还是在找分母。

🏢 三亿两千万里，四成在买「还剩几年租约」

顺着这条线往 Week 9 走。课件拆解了一宗堪培拉办公楼的交易——50 Marcus Clarke Street，全年 net passing rent AUD 19,677,300，成交价 AUD 321,000,000，initial yield 6.13%。模型把这个价格分成三块：

• 🏗️ 楼本身值的钱，品质、地段、面积、楼龄，AUD 140,803,578，占 43.86%
• 📅 还剩 8.24 年的租约值的钱，AUD 137,124,388，占 42.72%
• 📈 买家扎堆推高的部分，AUD 43,072,034，占 13.42%

买家付出去的三亿两千万里，接近一半是在为「这栋楼手上签着的租约还能保证多少年收入」付钱。楼没变、租金也没变，改变价格的是合同上剩下的年数。

那同一张图上还有一个方向完全相反的例子。Anzac Park West，同样 Grade A，同样是公共部门租户，两栋楼的介绍页品质标签和租户身份几乎可以互换，你单看背景会觉得价钱应该差不多。但模型给出的方向正好相反——50 Marcus Clarke Street 收益率 6.13%，被判为溢价，原因写的是买家需求集中；Anzac Park West 收益率 8.81%，被判为折价。折价来自三条产权限制：heritage 挂牌意味着改建要额外审批，产权是 leasehold 有到期日，混合用途方案需要 council 批准。同一张曲线上，一个溢价一个折价，差距全部落在那几条你打开合同才能看到的限制上。这个对照是 Week 9 里特别让人停下来想一想的部分，因为它让你意识到分母背后藏着的变量远比表面上多。你学完这一套以后能做的事也很具体：拿到任何一份物业资料，先找年租金和报价做一次除法得到收益率，看这个率比同类高还是低，再去追问偏差来自哪条产权限制、哪段租约长度或者哪一波买家情绪。

🎯 带走这一条就够

看到一个价格，先把它写成「一串现金流除以一个率」，然后分别指认：分子是谁签字承诺的，分母是从哪张表、哪条曲线、哪个可比样本上取的。

这条法则同时接住三处——它是 Week 1 到 Week 9 你反复在做的动作，也是两份 Project 的官方交付要求直接问你的事情。课堂例题自己还给了一个忽略它的后果：同一只 REIT 用三种方法估值，得到 USD 76.36、80.88、75.00，结论写的是 may be slightly undervalued；然后把净资产法的 cap rate 从 8.75% 换成 9.50%，估值掉到 67.81，低于当时市价，结论方向直接翻面。分母动一下，判断就反过来。

💡 分子调准，分母说清来历，这就是这门课从头到尾在训练的两件事。下一页直接打开完整攻略，你会看到从 Week 1 的月供计算到 Week 9 的办公楼拆解，每一步怎样把分子和分母拆开来讲。